Fue en el Plan Regulador Comunal de Concepción del año 2004, desarrollado por el arquitecto Sergio Baeriswyl, donde se definió la forma de crecimiento actual de la ciudad. Postulándose densificar y regenerar el alicaído centro urbano, evitando la extensión de la ciudad, se liberó la altura de edificación.

Sin embargo, el área metropolitana, y la propia ciudad siguió creciendo en extensión, con grandes conjuntos de viviendas unifamiliares de baja densidad, aumentando la segregación social. Concepción, a pesar de la inédita explosión inmobiliaria en altura, no aumentó significativamente su población, creciendo sólo 7.513 habitantes en quince años (según INE), 500 habitantes por año. Por otro lado, las proclamas de hacer más asequible la vivienda, se desdicen con el aumento del valor de los departamentos, los que según la CCHC han subido en un 42% en el último año y medio, esto, sumado al aumento del valor del suelo urbano en el centro, un 40% en los últimos 5 años, evidencian un importante desequilibrio en el mercado, en buena parte fomentado por la desregulación abierta por las “alturas libres”. El valor del suelo va en relación con el volumen construible, y éste a su vez con la altura. Al liberar la altura, el valor del suelo sube y al restringir la altura edificable -tal como indicó el presidente local de la CCHC- debiera bajar.

Según el diagnóstico de la Asesoría Urbana, el Plan vigente ha generado un crecimiento desbalanceado, concentrándose en algunas manzanas del centro urbano una densidad que duplica los 300 hab/ha propuestos por el propio PRC, la que ya supera densidades de ciudades como París o Barcelona. Cabría recordar que proyectos como la “Ciudad del Parque” de Aitué, contaba con 1500 hab/ha, haciendo insostenible el funcionamiento de la ciudad. Como referencia, siguiendo el estándar de la OCDE, si en una manzana dejamos el 50% del terreno libre para áreas verdes, considerando un 30% del total edificable para uso comercial, en 5 pisos se alcanzaría una densidad de 300 hab/ha. Entonces, ¿por qué la insistencia por la construcción en altura? Evidentemente el problema es económico, y está teñido por la especulación financiera de un lucrativo mercado, que poco tiene que ver con principios de sostenibilidad urbana y equidad social. Tal como ha señalado Humberto Eliash, actual presidente nacional del Colegio de Arquitectos, “el Estado renunció a regular el desarrollo de las ciudades y se lo dejó al mundo privado”.

El diagnóstico de la 15ª modificación en curso, plantea un déficit de equipamientos e infraestructura para la densidad que se ha desarrollado en la zona sur de la ciudad, junto a la pérdida de calidad de vida en los barrios, en su habitabilidad, asoleamiento y coherencia de imagen urbana. Pareciera que el PRC del 2004 o no contaba con estudios técnicos adecuados, o los estudios fueron errados, promoviendo el desarrollo de una ciudad muy distante de las aspiraciones de sus habitantes, tal como demuestra la reciente consulta ciudadana.

Afortunadamente, empezando a enmendar el rumbo, la Asesoría Urbana encabezada por Karin Rüdiger, en un proceso inédito, junto al mundo gremial, inmobiliario y académico, incorporó al proceso la participación de la ciudadanía, desarrollando una propuesta para modificar el PRC, que comienza con la urgente regulación de las alturas de la ciudad. Sin embargo, resulta preocupante el oportunismo del nervioso mundo inmobiliario, el que anticipándose a 15ª modificación, cuenta con más de cien proyectos ingresados en la DOM, de los cuales al menos la mitad superan los quince pisos, ¿quedará algo de ciudad para regular?, cabría preguntarse.

Una certeza nos queda, los tiempos en los que el destino de la ciudad se definía por un grupo selecto de “expertos” terminó. Los acontecimientos del reciente “estallido social”, nos recuerdan que la ciudad será concebida con sus ciudadanos o no será.